Las 10 Claves de la Nueva Ley Hipotecaria y los beneficios para el consumidor

La Nueva Ley Hipotecaria entra en vigor este domingo y  se hará efectiva a partir del lunes. El cambio normativo introduce mejoras sustanciales para el consumidor

La Nueva Ley Hipotecaria pretende dar más seguridad a los ciudadanos, que desde ahora contarán con más libertad para elegir, y dispondrán de información más transparente antes de firmar la hipoteca.

 Las 10 claves de la  Nueva Ley Hipotecaria 

Según nuestro experto financiero Roberto Carlos García esta nueva Ley beneficia al consumidor, aunque también tiene algunos contras. Estas son las principales líneas de la Nueva Ley Hipotecaria:

Nueva Ley Hipotecaria. Roberto Carlos García
  1.  Nuevo reparto de los gastos de hipoteca  
  • A pagar por el banco: Gestoría, registro, notaría, Actos Jurídicos Documentados y  copia de la escritura.
  • A pagar por el cliente: Tasación y copia de la escritura.

Supone una clara mejora para el consumidor ya que hasta ahora soportaba la mayoría de gastos.

Si se produce una subrogación para trasladar la hipoteca de un banco a otro, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

  1.  Mayor protección al consumidor 
  • Más información para el futuro hipotecado a través de un documento que son las condiciones personalizadas que es una oferta vinculante durante una duración de 10 días.
  • Visita al notario un día antes para realizar un test.
  • Las clausulas que incumplan la normativa serán declaradas nulas de pleno derecho.
  1.  Amortización anticipada más barata 

La comisión por amortización anticipada total o parcial se abarata. Sólo se podrá cobrar si al banco le genera una pérdida financiera.

En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones:

  • 0,25%solo durante los primeros tres años de vida del contrato.
  • 0,15%solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.

En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:

  • 2%durante los primeros 10 años.
  • 1,5%durante el resto del plazo.
  1.  Incentivos para pasar de tipo variable a fijo 

En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

  1.  Libertad para cambiarse de banco 

En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado.

  1.  Mínimo 12 impagos para producirse el embargo 

El banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

  • Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
  • Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
  1.  Limitación a los productos vinculados 

La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios,  planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

  1.  Suelo del 0% por defecto 

Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

  1.  Regulación hipotecas multidivisa 

Los titulares de las hipotecas multidivisa (préstamos concedidos en otras monedas) tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Los bancos deben informar sobre el incremento de la deuda debido al aumento del valor de la divisa frente al euro.

  1.  Más regulación para los intermediarios financieros 
  • Se exige una formación mínima para poder comercializar hipotecas.
  • Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
  • Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

 

Los contras de la nueva Ley 

Nueva Ley Hipotecaria

Según Roberto Carlos García esta ley también tiene sus puntos negativos para el consumidor. “De forma general lo que harán las entidades es encarecer el precio de las hipotecas, se va a exigir más solvencia, y se va a dificultar el acceso a la vivienda de los jóvenes. Se va a requerir más ingresos y más capacidad de ahorro”.

La nueva Ley hipotecaria no tiene carácter retroactivo pero si se podrán modificar las hipotecas en función de la Ley

 ¿Qué pasa con los ya hipotecados? 

La Nueva Ley Hipotecaria no tiene efecto retroactivo, es decir, únicamente afectará a las hipotecas que se contraten a partir del 16 de junio. Pero sí hay un aspecto de la nueva norma del que los ya hipotecados se pueden aprovechar y es cuando el préstamo hipotecario sea objeto de una subrogación o de una novación. En este caso la ley sí les será aplicable.

Es por esto por lo que aquellos que piensen en cambiar la hipoteca de una entidad a otra, pueden beneficiarse de la nueva Ley ya que la subrogación es gratuita.